炬申物流很“委屈” 捡漏不成被指内控存疑

内控新闻 2023年11月27日 22:45 152 内控网

企业法拍拿地后被强制退地本就少见，而因资产持有方不认可而被迫撤销更属罕见，但这样的 " 倒霉 " 事件恰好被炬申物流碰上了。

日前，炬申物流通过法拍竞得上海闵行马桥镇 1 街坊 15 丘土地使用权，然而没过多久，炬申物流就收到拍卖成交确认书的撤销通知，所支付的 1.225 亿元也原路退回，缘因炬申物流未取得集体土地所有者书面同意文件就 " 擅自 " 进行拍地。

目前，该宗地块在拍卖网站上显示 " 撤回 " 状态，唯一的竞买人也因 " 不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格 "，而被标注 " 出局 "。至于何时重启拍卖暂时未知。

01" 捡漏 " 老厂房

本次事件的焦点是上海马桥镇彭渡村（西畴路 519 号（马桥镇 1 街坊 15 丘））1 甲 -17 甲幢不动产及马桥镇 1 街坊 15 丘土地使用权。

资料显示，该标的物位于上海聚欧物流园内，东至西畴路，南至道路，西至河道，北至厂房，国有出让土地使用权面积为 54086 平方米，共建有 17 幢全幢工业厂房，总建筑面积为 13956.11 平方米。

经睿思网查证，该标的物内部建筑早已在上世纪落成，大部分厂房均建于 1990 年及以前，最早建成的是 1988 年，距今已有 30 多年历史。

厂房共 17 栋，基本为单层建筑，且建面不大，最大的一栋建筑面积为 7034.16 平方米，最小的只有 15.79 平方米

其中，8 甲幢全幢总层数为 2 层，9 甲幢全幢总层数为 1 层，12 甲幢全幢房屋结构为钢结构；3 甲幢全幢与 4 甲幢全幢共同组成主体为 1 层厂房、带有局部 2 层办公用房的建筑；13 甲幢全幢、14 甲幢全幢、15 甲幢全幢共同组成主体为 1 层厂房的建筑。

虽然建筑建设时间较早，但拍卖的土地使用权年限则是从 2000 年 6 月 29 日起至 2050 年 6 月 28 日止。

该项目因被执行人无法执行 3.55 亿元的相关仲裁款项而被法院执行拍卖，并于 11 月 1 日正式在阿里拍卖平台上架，起拍价为 1.225 亿元。截至 11 月 4 日，本次拍卖吸引 2961 人次围观，不过最终只有一个竞买者报名竞拍，该标的物亦以 1.225 亿元成交。

11 月 6 日，炬申物流公告官宣以 1.225 亿元竞得上海闵行马桥镇 1 街坊 15 丘土地使用权，竞买人身份正式公开。而相较于 1.75 亿元的市场估价，炬申物流这次可谓 " 捡了个大漏 "。

炬申物流表示，该项目的获得将有利于增强公司物流和仓储服务能力。

有市场人士称，由于该工厂位于黄浦江畔，旁边就是上海重型机器厂有限公司码头，此外，马桥镇彭渡村附近也有个翔云码头，非常适合进行水运运输，不排除炬申物流日后在此建设物流基地。

本来事情到此已圆满，按照理想状态，炬申物流将成为该标的物的 " 新主人 "，并开展一系列的业务推进。但没想到仅仅过了半个月，事情就发生了 180 度的巨大转变。

02煮熟的鸭子飞了

11 月 21 日，炬申物流收到上海金融法院通知书，内文提及：" 因竞买须知中明确竞买人须在拍卖前征求并取得集体土地所有者书面同意文件的规定与拍卖不动产实际情况存在差异，且被执行人与案外人均就你公司尚未取得书面同意文件参与本次拍卖向本院提出书面异议，故撤销上述不动产的拍卖成交确认书，并将拍卖价款退还你司 "。

而 1.225 亿元的拍卖成交款亦早一天退回至炬申物流相关账户中。

根据拍卖信息所示，竞买人须在拍卖前征求并取得集体土地所有者书面同意文件方可参加拍卖。此外，土地权属性质为国有建设用地使用权，但使用权取得方式则是集体土地批准使用。

对此，炬申物流表示已在参拍前知悉相关要求，然而其认为，标的物的土地权属性质属于国有建设用地使用权，国有土地性质的土地要求集体组织出具书面同意文件在法律上属于 " 不能实现 " 的条款。

当然，炬申物流也还是为获取相关文件做了一番努力。据透露，在参拍之前，炬申物流已委托相关人员咨询本次被拍卖资产所在地上海市闵行区马桥镇彭渡村民委员会，并得到 " 无需征求集体同意 " 的回复。

村委会彼时告知：" 上述地块的土地权属性质为国有建设用地使用权，且由于本次拍卖地块的土地使用权以及地块上不动产所有权均不归属本村集体所有，参与竞拍不需要征求本村的集体同意，本村也没有权力出具集体土地所有者书面同意文件 "。

煮熟的鸭子飞了，炬申物流多少有点 " 委屈 "。然事实既定，炬申物流也只能无奈表示，后续将结合公司经营发展规划，积极关注市场土地情况，解决公司后续经营发展用地需求，同时也将通过相关合法途径积极维护公司利益。

而炬申物流此次被强制退地，是由于被执行人与案外人提出了异议。

早在 11 月 16 日，就曾有投资者在公开信息平台向炬申物流询问，是否已获得相关同意文件，" 若取得，请明确告知！若未取得就进行竞拍，是否属于公司内控存在问题，后续该如何处理，也请明确告知！"

彼时，炬申物流已针对上述提问作出相关回应。而该名发问者 " 咄咄逼人 " 的架势，难免让人猜测其与该项目的相关利益者有关。

由于公开信息中被执行人相关资料已加密，因而无法得悉具体身份，但经睿思网查阅被执行人名单多达 6 人。

相关人士指出，由于该项目性质已明确为国有土地使用权，因其出让也应按相关法定法规进行，确实无需再经得村集体同意，但目前的争议点在于，该项目的集体土地所有者是否还是上海市闵行区马桥镇彭渡村，如果不是，其村民委员会自然没有权力出具文书；如果是，那村民委员会的相应声明，炬申是否获得书面材料。

翻查相关文件，确实没有明确所谓 " 集体土地所有者 " 究竟是哪个机构。但有法律人士指出，这种公开信息相对模糊的情况也不罕见，通常只要通过相关法院就能明确主体，炬申物流仅仅找村集体同意书，似乎在流程上确有纰漏。但换个角度看，而既然没有取得 " 同意文件 "，为什么炬申又有竞拍资格，且顺利完成竞拍？这显然不仅仅炬申犯了错。

另有市场人士认为被执行人坚持以 " 无书面同意文件 " 一说反对此次交易，或因有人认为出让价格不达预期。

正如上文所述，该标的物市场估值为 1.75 亿元，但被法院变价以 1.225 亿元拍卖，并最终以起拍价成交，相当于市价的七折，对本来就资不抵债的被执行人而言，这亦进一步压缩了可回笼的金额。

" 当然，也不排除被执行人并不想出让相关资产，或者另有其它安排，因而设计了这一难以达到的门槛，令相关资产以‘流拍’告终，没想到半路杀出了程咬金。" 市场人士说。

最终该项目将何去何从，炬申物流是否还会继续参与该项目的二次竞拍，且待下回分解。

来源：睿思网

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